Droits

Droits


Législation Loi de 1990

Loi n°90-1129 du 19 décembre 1990

Art. 1er. – Le titre III du livre II du code de la construction et de l’habitation est ainsi rédigé :
TITRE III – Construction d’une maison individuelle
Art. L. 230-1. – Les règles prévues au présent titre sont d’ordre public.
Chapitre Ier – Contrat de construction d’une maison individuelle avec fourniture du plan.
Art. L. 231-1. – Toute personne qui se charge de la construction d’un immeuble à usage d’habitation ou d’un immeuble à usage professionnel et d’habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l’ouvrage d’après un plan qu’elle a proposé, ou fait proposer doit conclure avec le maître de l’ouvrage un contrat soumis aux dispositions de l’article L. 231-2.
Cette obligation est également imposée :
a) A toute personne qui se charge de la construction d’un tel immeuble à partir d’un plan fourni par un tiers à la suite d’un démarchage à domicile ou d’une publicité faits pour le compte de cette personne ;
b) A toute personne qui réalise une partie des travaux de construction d’un tel immeuble dès lors que le plan de celui-ci a été fourni par cette personne ou, pour son compte, au moyen des procédés visés à l’alinéa précédent.
Cette personne est dénommée constructeur au sens du présent chapitre et réputée constructeur de l’ouvrage au sens de l’article 1792-1 du code civil reproduit à l’article L. 111-14.

Art. L. 231-2. – Le contrat visé à l’article L. 231-1 doit comporter les énonciations suivantes :
a) La désignation du terrain destiné à l’implantation de la construction et la mention du titre de propriété du maître de l’ouvrage ou des droits réels lui permettant de construire (voir art. R.231-2 du code de la construction et de l’habitation) ;
b) L’affirmation de la conformité du projet aux règles de construction prescrites en application du présent code, notamment de son livre Ier, et du code de l’urbanisme…

 

 

Contrat de C.M.I.

Contrat de Construction de Maison Individuelle

CS092 - Contenu du contrat de construction d'une maison individuelle
Le contrat de construction doit être rédigé par écrit sous peine de sanctions pénales et comporter un ensemble de clauses.
Concernant le terrain, doivent figurer dans le contrat :
– sa situation,
– son adresse ou lieudit,
– sa surface et sa désignation cadastrale.
Concernant le bâtiment à construire, doivent figurer dans le contrat :
– sa consistance et ses caractéristiques techniques;
L’entrepreneur n’est pas obligé de chiffrer les travaux qu’il ne réalise pas.
– le prix convenu forfaitaire et définitif, ainsi que les modalités de sa révision éventuelle.
Si aucune révision du prix de la construction n’est prévue par le contrat, le prix ne peut pas varier.
Lorsque le contrat prévoit une révision du prix, celle-ci ne peut être calculée qu’en fonction de la variation d’un indice de référence en relation directe avec le secteur de la construction.
Les indices les plus couramment utilisés sont :
– soit l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE chaque trimestre ;
– soit l’indice BT 01 publié mensuellement au Journal Officiel, voir rubrique Indices
– soit les BT spécifiques à chaque catégories de travaux.
Doivent également figurer dans le contrat de construction :
– les modalités de règlement du prix, en fonction de l’état d’avancement des travaux ;
– l’indication que le maître de l’ouvrage peut se faire assister par un professionnel habilité lors de la réception des travaux ;
– la date d’ouverture du chantier, le délai d’exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison.
– l’obligation pour l’entrepreneur de fournir au plus tard à la date d’ouverture du chantier, la justification de la garantie de livraison.
– la référence de l’assurance dommages-ouvrage souscrite par le maître de l’ouvrage.
CS106 - Taxes exigibles à la construction d'une maison individuelle
Lorsqu’un particulier fait construire une maison individuelle sur un terrain dont il est propriétaire ou qui est en cours d’acquisition, il devra acquitter des taxes.
La charge fiscale qu’il devra supporter comprend :
les droits d’enregistrement ou la TVA ayant frappé l’achat du terrain
la TVA facturée par les entrepreneurs, constructeurs et architectes qui participent aux travaux; Par ailleurs, le bénéficiaire de l’autorisation du permis de construire pourra être tenu aux obligations suivantes:
versement de la taxe locale d’équipement (TLE) ou dans les secteurs d’une commune où un programme d’aménagement d’ensemble a été approuvé participation au titre des dépenses de réalisation des équipements publics correspondant aux besoins des habitants actuels ou futurs du secteur aménagé peut être exigé. La taxe locale d’équipement s’applique automatiquement dans les communes de plus de 10 000 habitants et dans les communes de la région Ile-de-France dont la liste est fixée par décret, à moins que le conseil municipal n’ait décidé de renoncer de percevoir la taxe locale d’équipement. Cette décision est valable pour 3 ans à compter de son entrée en vigueur. Pour savoir si votre commune est exonérée de la taxe locale d’équipement, il faut vous renseigner en mairie. Dans les communes de moins de 10 000 habitants, la taxe locale d’équipement s’applique de manière facultative sur délibération du conseil municipal. A la taxe locale d’équipement, s’ajoute, en outre, dans les communes de la région Ile-de-France dont la liste est fixée par décret, une taxe complémentaire perçue au profit de la région.L’assiette et le mode de recouvrement de cette taxe sont les mêmes que ceux de la taxe locale d’équipement.
versement de la taxe départementale pour le financement du CAUE ;
versement de la taxe départementale des espaces naturels et sensibles ;
participation pour le raccordement à l’égout ;
participation des riverains en Alsace – Lorraine ;
cession gratuite de terrain à la commune destinée a être affectée à des usages collectifs
contribution au titre de la réalisation et du financement des équipements propres et de leur branchement ; cette contribution peut être demandée au maître d’ouvrage. Cette obligation concerne le branchement des équipements propres à l’opération sur les équipements publics qui existent au droit du terrain
Dans les communes pourvues d’un POS ou d’un PLU, Deux contributions sont applicables dans les communes pourvues d’un POS rendu public ou approuvé ou d’un PLU. Elles concernent rarement les particuliers qui construisent une maison individuelle : elles sont dues essentiellement par les constructeurs d’immeubles collectifs importants. Il s’agit :
du versement pour dépassement du PLD ( plafond légal de densité) La commune doit l’avoir instituer avant le 31.12.99. Ce versement est supprimé en cas d’institution de
de la participation pour réalisation de parcs publics de stationnement
Dans les secteurs d’une commune où un programme d’aménagement d’ensemble a été approuvé par le conseil municipal , une participation au titre des dépenses de réalisation des équipements publics correspondant aux besoins des habitants actuels ou futurs du secteur aménagé peut être exigée.
Dans un lotissement, aucune des contributions ou participations qui ont été mises à la charge du lotisseur ne peut être réclamée au maître d’ouvrage.
CS051 - Champ d'application du contrat de construction d'une maison individuelle
Le contrat de construction d’une maison individuelle est strictement réglementé par des dispositions d’ordre public destinées à protéger le client maître d’ouvrage.
La conclusion d’un contrat de construction d’une maison individuelle s’impose à toute personne qui se charge de la construction d’une maison ne comportant pas plus de 2 logements destinée au client (le maître d’ouvrage), d’après un plan qu’il a proposé.
Le maître de l’ouvrage doit être propriétaire du terrain ou titulaire d’une promesse de vente sur le terrain.
Le terrain peut lui être fourni indirectement par le constructeur.
En revanche, si le terrain est vendu directement par le professionnel qui construit, le contrat est une vente en l’état futur d’achèvement.
CS052 - Les régimes juridiques du contrat de construction d'une maison individuelle
Le régime juridique du contrat de construction d’une maison individuelle varie selon que le constructeur fournit ou non le plan de construction.
Le régime juridique du contrat avec fourniture de plan s’impose lorsque:
– le constructeur propose ou fait proposer le plan et se charge de la construction ;
– le constructeur se charge de la construction d’après un plan fourni par un tiers à la suite d’un démarchage ou d’une publicité fait pour le compte du constructeur ;
– le constructeur fournit le plan directement ou indirectement et réalise une partie même minime des travaux.
Le régime juridique du contrat sans fourniture de plan s’impose au constructeur qui sans fournir même indirectement le plan, se charge au moins des travaux de gros oeuvre, de mise hors d’eau et hors d’air de l’immeuble. tapez le terme MAISON INDIVIDUELLE et ENVOI.
Toute personne qui entreprend l’exécution de travaux exigeant la conclusion d’un contrat de construction de maison individuelle sans signer de contrat écrit ou sans avoir obtenu la garantie de livraison, peut être puni d’un emprisonnement de 2 mois à 2 ans et/ou d’une amende de 9 839,55€ à 38 112,25€ (15 000F à 250 000F).
CS053 - Les autres contrats utilisés pour la construction d'une maison individuelle
Régime juridique du contrat de construction d’une maison individuelle :
– la vente d’immeuble à construire qui comporte en plus de la fourniture du plan et de l’obligation d’exécution des travaux, la fourniture directe du terrain par le vendeur;
– le contrat d’architecte : l’architecte qui fournit le plan et a en règle générale une mission d’assistance du maître de l’ouvrage, ne se charge pas de l’exécution des travaux.
– le contrat d’entreprise : la construction d’une maison par plusieurs entreprises peut être réalisée en dehors du contrat de construction d’une maison individuelle à condition qu’aucune entreprise ne fournisse le plan et qu’aucune d’elles n’exécute l’ensemble des travaux de gros oeuvre, de mise hors d’eau et hors d’air.
– le contrat de maîtrise d’oeuvre.
Le maître d’oeuvre est :
– soit un professionnel non architecte qui prendra le nom de bureau d’études, économiste de la construction ou tout simplement maître d’oeuvre;
– soit un architecte ou un agréé en architecture.
Le maître d’oeuvre peut :
– concevoir le projet, c’est-à-dire établir les plans,
– élaborer les documents techniques,
– coordonner les travaux et assister le maître de l’ouvrage dans ses relations avec les entreprises. En contrepartie il perçoit des honoraires.
Mais il ne se charge pas de l’exécution des travaux.
CS054 - Le maître d'ouvrage dans le contrat de construction d'une maison individuelle
Le maître de l’ouvrage est la personne pour laquelle est construite la maison. C’est le client du promoteur.
Il est l’interlocuteur direct du constructeur et ses obligations sont consignées dans le contrat qu’il signe avec lui.
Le maître de l’ouvrage doit :
effectuer les démarches préalables à la construction (permis de construire, demande de prêts, demande de branchements aux réseaux…), sauf s’il en donne mandat exprès au constructeur ;
souscrire une assurance dommages-ouvrage ;
(RESPONSABILITE – SOUSCRIPTION )
payer le constructeur aux échéances prévues dans le contrat ;
prendre livraison de l’immeuble.
CS055 - Le constructeur dans le contrat de construction d'une maison individuelle
Le constructeur est la personne qui se charge de la construction, après avoir fourni le plan soit directement soit indirectement par l’intermédiaire d’un tiers, suite à une publicité ou à un démarchage à domicile.
C’est également le constructeur principal qui, sans fournir le plan soit directement soit indirectement, se charge de l’exécution des travaux de gros oeuvre, de mise hors d’eau et hors d’air.
Le constructeur doit :
– être dans tous les cas, titulaire d’une garantie de livraison délivrée par un établissement de crédit ou d’assurances, et d’une garantie de remboursement lorsque le contrat de construction avec fourniture de plan prévoit des paiements avant la date d’ouverture du chantier ;
– être assuré en garantie de sa responsabilité professionnelle et décennale ;
– réaliser la construction conformément au plan, aux règles techniques définies dans la notice descriptive annexée au plan, et aux règles du Code de la Construction et de l’Habitation et du Code de l’Urbanisme ;
– livrer la construction dans le délai et au prix convenus au contrat.
CS056 - Le garant dans le contrat de construction d'une maison individuelle
Le garant est l’établissement de crédit ou d’assurances, agréé à cet effet, qui accorde au constructeur, à compter de l’ouverture du chantier, et jusqu’à la réception sans réserve ou jusqu’à leur levée, sa caution solidaire, afin de couvrir le maître de l’ouvrage contre les risques d’inachèvement ou de mauvaise exécution des travaux.
Le garant doit :
– prendre à sa charge le coût financier de l’inexécution des travaux ou de retard de livraison sous réserve de la franchise éventuelle prévue ;
– intervenir auprès du constructeur pour le mettre en demeure d’achever et de livrer l’immeuble, ou d’exécuter les travaux de parfait achèvement, suite aux réserves formulées à la réception par le maître de l’ouvrage ;
– désigner sous sa responsabilité la personne qui terminera les travaux, en cas de carence du constructeur.
Le contrat peut prévoir un dépôt de garantie, limité à 3% du prix, il est versé sur un compte spécial ouvert au nom du client.
Si une garantie spéciale de remboursement a été souscrite, le garant a également l’obligation d’apporter sa caution pour le remboursement des sommes versées avant l’ouverture du chantier, s’il en a été convenu ainsi entre le maître de l’ouvrage et le constructeur.
Dans ce cas les sommes versées ne peuvent dépasser 5% du prix.
Cette garantie de remboursement peut être apportée par un établissement de crédit ou d’assurances différent de celui qui garantit la livraison.
CS057 - Le prêteur dans le contrat de construction d'une maison individuelle
Si le maître de l’ouvrage emprunte pour construire, conformément à la loi Scrivener du 13.7.1979, le prêteur doit lui remettre une offre de prêt dans laquelle sont précisés la nature, l’objet et les modalités du prêt.
Dans le cadre du contrat de construction avec fourniture de plan, le prêteur doit vérifier que le contrat comporte la totalité des clauses obligatoires avant d’émettre une offre de prêt.
Le prêteur doit :
– avant de procéder aux premiers déblocages des fonds, obtenir la communication de l’attestation de garantie de livraison ;
– avant tout versement direct au constructeur, avoir obtenu l’accord du maître de l’ouvrage et en informer le garant.
En raison de son obligation de contrôle, le prêteur peut être tenu responsable des conséquences préjudiciables d’un versement au constructeur excédant le pourcentage maximum légal en cas de défaillance du constructeur.
CS058 - Le sous-traitant dans le contrat de construction d'une maison individuelle
Le constructeur confie couramment l’exécution des travaux à des entreprises sous-traitantes, qui doivent les exécuter sous leur responsabilité.
La loi du 19.12.1991 organise une protection des sous-traitants par deux moyens principaux :
– une clarification des relations contractuelles entre le sous-traitant et le constructeur ;
– une obligation pour le constructeur de justifier d’une garantie des paiements dus au sous-traitant.
Le contrat de sous-traitance doit être conclu par écrit avant le commencement des travaux, sous peine de sanctions pénales, il doit obligatoirement mentionner :
– la désignation de la construction, les nom et adresse du maître de l’ouvrage, l’établissement garant du constructeur ;
– la description des travaux sous-traités ;
– le prix convenu et, s’il y a lieu, les modalités de sa révision;
– le délai d’exécution des travaux et le montant des pénalités de retard ;
– les modalités de règlement du prix ;
– le montant des pénalités dues par le constructeur en cas de retard de paiement ;
– la justification de l’une ou l’autre des garanties prévues par la loi du 31.12.1975 relative à la sous-traitance ou toute autre garantie, délivrée par un établissement de crédit ou une entreprise d’assurance , de nature à garantir le paiement des sommes dues au titre du sous traité.
Copie des contrats de sous-traitance sont communiqués par le constructeur à son garant.
CS060 - Garantie financière pour le sous-traitant dans le contrat de construction
La garantie des paiements dus au sous-traitant est assurée par :
le fait que le constructeur est couvert par un garant, ce qui est un gage de solvabilité ;
des délais de paiement : à compter de chaque versement effectué par le maître de l’ouvrage pour des travaux qui comprennent ceux réalisés par le sous-traitant, le constructeur ayant accepté les travaux, doit régler le sous-traitant au plus tard dans les 30 jours.
une garantie de paiement : le sous-traitant peut exiger que les paiements du constructeur soient garantis par la caution solidaire et personnelle d’un établissement agréé à cet effet ou par toute autre garantie délivrée par un établissement de crédit ou une
entreprise d’assurance, de nature à garantir le paiement des sommes dues au titre du sous-traité .
A défaut, le sous-traitant peut exiger du constructeur une délégation de paiement, qui lui permettra d’être payé directement par le maître de l’ouvrage.
Depuis le 1er novembre 2004, le constructeur qui signe un contrat de construction de maison individuelle avec ou sans fourniture de plan sans avoir conclu par écrit un contrat de sous-traitance avant l’exécution de chacun des lots de l’immeuble, ou qui a conclu un contrat de sous-traitance ne comportant pas la justification des garanties de paiement que doit fournir le constructeur aux sous-traitants, est passible d’un emprisonnement de deux ans et d’une amende de 18 000 euros ou de l’une de ces deux peines seulement (CCH : art. L.241-9).
CS061 - Avant la signature du contrat de construction d'une maison individuelle
Avant la signature du contrat de construction, certaines conditions doivent être remplies :
le maître de l’ouvrage est propriétaire du terrain. A défaut il bénéficie d’une promesse de vente sur le terrain ;
le choix du modèle de maison (ses caractéristiques, les plans et travaux annexes) est arrêté.
Le coût des raccordements, et celui des travaux que se réserve le maître de l’ouvrage, sont précisés.
Le prix, les modalités de règlement et de révision sont connus.
CS062 - Les clauses obligatoires dans le contrat de construction d'une maison
Le contrat de construction doit être rédigé par écrit sous peine de sanctions pénales et doit comporter un ensemble de clauses obligatoires.
Concernant le terrain, doivent figurer dans le contrat :
– sa situation,
– son adresse ou lieudit,
– sa surface et sa désignation cadastrale,
– le titre de propriété du maître de l’ouvrage ou les droits réels qu’il possède dessus et qui lui permettent de construire. Doivent être précisées la nature, et la date des titres ou droits ainsi que le nom et l’adresse du rédacteur de l’acte.
Concernant le bâtiment à construire, doivent figurer dans le contrat :
– l’attestation que le projet est conforme aux règles de construction édictées par le code de la Construction et de l’Habitation ;
– sa consistance et ses caractéristiques techniques comportant tous les travaux d’adaptation au sol, les raccordements aux réseaux divers et tous les travaux d’équipement intérieur ou extérieur indispensables à l’implantation et à l’utilisation de la maison ;
– son coût qui inclut le coût forfaitaire et définitif du constructeur et le coût des travaux dont le maître de l’ouvrage s’est réservé l’exécution.
Doivent également figurer dans le contrat de construction :
– les modalités de règlement du prix, en fonction de l’état d’avancement des travaux ;
– l’indication que le maître de l’ouvrage peut se faire assister par un professionnel habilité lors de la réception des travaux ;
– la date d’ouverture du chantier, le délai d’exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison ;
– la justification de la garantie de remboursement qui doit être annexée au contrat lorsque le constructeur exige des paiements avant l’ouverture du chantier;
– la justification de la garantie de livraison apportée par le constructeur ;
– l’indication de l’obtention du permis de construire ou des autres autorisation d’urbanisme ;
– l’indication des modalités de financement, la nature et le montant des prêts ;
– la référence de l’assurance dommages-ouvrage.
CS063 - Conditions suspensives du contrat de construction d'une maison
Le contrat peut être signé sous réserve que certaines conditions soient réalisées.
Les conditions suspensives doivent être inclues dans le contrat. Elles prévoient que le contrat prendra effet dès lors que le maître de l’ouvrage:
1) sera propriétaire du terrain;
2) aura obtenu le permis de construire et les autres autorisations administratives;
La non obtention du permis de construire doit s’entendre du refus pur et simple mais également du permis assorti de prescriptions techniques et architecturales ayant pour effet d’entraîner une modification substantielle du projet initial.
3)aura obtenu les prêts;
Si le maître de l’ouvrage recourt à des prêts pour financer la construction, le contrat doit être conclu sous la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts indiqués.
La condition suspensive est valable au minimum un mois à compter de la date de signature de l’acte.
Si, dans le délai prévu au contrat, le maître de l’ouvrage n’obtient pas ses prêts, toute somme versée d’avance par le maître de l’ouvrage doit lui être immédiatement et intégralement remboursée sans retenue ni indemnité.
Lorsque le maître de l’ouvrage n’a pas l’intention de recourir à un prêt pour financer l’acquisition de sa maison, il doit écrire de sa propre main dans le contrat de vente, qu’il reconnaît avoir été informé que, s’il recourt néanmoins à un prêt, il ne peut se prévaloir de la loi sur la protection des emprunteurs.
En l’absence de cette indication, le contrat est considéré comme conclu sous la condition suspensive de l’obtention des prêts.
4)aura souscrit une assurance dommages-ouvrage;
5)le constructeur aura fourni au maître de l’ouvrage l’attestation de sa garantie de livraison.
Le contrat de construction précise le délai maximum de réalisation des conditions suspensives ainsi que celui d’ouverture du chantier à compter de cette réalisation et le délai de livraison.
Dans le délai prévu, les contractants doivent faire ce qui leur incombe pour la réalisation des conditions suspensives.
CS064 - Le délai de rétractation après la signature du contrat de construction
Le contrat doit être notifié au maître de l’ouvrage par lettre recommande avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de la remise.
Le maître de l’ouvrage peut se rétracter dans un délai de 7 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte. Dans ce cas, le maître de l’ouvrage est remboursé de toute somme éventuellement versée à la signature.
La faculté de rétractation est exercée dans les mêmes formes que celles utilisées pour la notification du contrat.
CS065 - Les versements à la signature du contrat de construction d'une maison
Aucun versement, aucun dépôt, aucune souscription ou acceptation d’effets de commerce ne peuvent être exigés ou acceptés avant la signature du contrat de construction.
Si le constructeur justifie d’une garantie de remboursement donnée par une société d’assurance ou un établissement de crédit, il peut demander au maître de l’ouvrage de verser jusqu’à 5% du prix à la signature du contrat et à nouveau 5% maximum du prix à la délivrance du permis de construire.
L’attestation de cette garantie doit être transmise au maître de l’ouvrage avec le contrat.
Si le constructeur ne justifie pas d’une garantie de remboursement donnée par une société d’assurance ou un établissement de crédit, le maître de l’ouvrage ne doit pas verser plus de 3% du prix à la signature du contrat.
Cette somme est bloquée sur un compte spécial ouvert au nom du maître de l’ouvrage auprès d’un organisme habilité (établissement de crédit, banque) jusqu’à la réalisation de toutes les conditions suspensives.
Toutes les sommes versées avant l’ouverture du chantier doivent être remboursées si le contrat est rompu à la suite de la non-réalisation d’une condition suspensive.
CS066 - Les clauses interdites dans le contrat de construction d'une maison
Certaines clauses sont interdites dans le contrat de construction. Ce sont celles qui ont pour objet ou pour effet :
d’obliger le maître de l’ouvrage à donner mandat au constructeur pour rechercher le ou les prêts nécessaires au financement de la construction sans que ce mandat soit exprès et comporte toutes les précisions utiles sur les conditions de ce ou de ces prêts ;
de subordonner le remboursement du dépôt de garantie à l’obligation pour le maître de l’ouvrage de justifier du refus de plusieurs demandes de prêt ;
d’admettre comme valant autorisation administrative, un permis de construire assorti de prescriptions techniques et architecturales telles qu’elles entraînent une modification substantielle du projet qui a donné lieu à la conclusion du contrat initial ;
de décharger le constructeur de son obligation d’exécuter les travaux dans les délais prévus par le contrat, en prévoyant notamment des causes légitimes de retard autres que les intempéries, les cas de force majeure et les cas fortuits ;
de subordonner la remise des clefs au paiement intégral du prix et faire ainsi obstacle au droit du maître de l’ouvrage de consigner les sommes restant dues lorsque des réserves sont faites à la réception des travaux ;
d’interdire au maître de l’ouvrage de visiter le chantier préalablement à chaque échéance des paiements et à la réception des travaux.
CS067 - Les annexes obligatoires dans le contrat de construction d'une maison
Des documents doivent obligatoirement être annexés au contrat de construction.
Il s’agit :
– copie du permis de construire et des autorisations d’urbanisme nécessaires
– d’un plan de construction
– d’une notice descriptive
– d’une notice d’information
– des attestations des garanties de remboursement et de livraison.
CS068 - Le plan dans le contrat de construction d'une maison individuelle
Le plan de construction annexé au contrat comporte :
– les travaux d’adaptation au sol,
– les coupes et élévation,
– les cotes utiles,
– l’indication de la surface de chacune des pièces, des dégagements et des dépendances.
Il indique également les raccordements aux réseaux divers et tous les éléments d’équipement intérieur ou extérieur indispensables à l’implantation, à l’utilisation et à l’habitation de la maison.
Un dessin d’une perspective de la maison est joint au plan.
CS069 - La notice descriptive dans le contrat de construction d'une maison
La notice descriptive doit être conforme à un modèle type agréé par un arrêté ministériel.
Elle mentionne :
– les caractéristiques techniques de la maison et des travaux d’équipement intérieur ou extérieur indispensables à l’implantation, à l’utilisation et à l’habitation de celle-ci, en précisant si les équipements sont ou non compris dans le prix global et en indiquant le coût de ceux qui ne sont pas compris dans le prix global convenu ;
les raccordements de la maison à l’égout et aux autres réseaux publics (notamment eau, gaz, électricité, chauffage) en distinguant ceux qui sont inclus dans le prix et ceux qui sont à la charge du maître de l’ouvrage ;
le montant des travaux restant à la charge du maître de l’ouvrage et non compris dans le prix convenu.
La notice doit porter, de la main du maître de l’ouvrage, une mention paraphée par laquelle il accepte le coût des travaux à sa charge, qui ne sont pas compris dans le prix convenu.
Le maître de l’ouvrage, qui s’est réservé tout ou partie des travaux d’adaptation au sol, d’équipement intérieur ou extérieur indispensables à l’implantation, à l’utilisation et à l’habitation de la maison, et de raccordements aux réseaux divers, peut exiger du constructeur, s’il lui en fait la demande, la prise en charge de ces travaux aux prix et conditions mentionnés au contrat.
La demande doit être faite par lettre recommandée avec accusé de réception dans les 4 mois qui suivent la signature du contrat.
CS071 - Attestations de garantie dans le contrat de construction d'une maison
Deux attestations de garantie doivent être jointes au contrat :
– l’attestation de la garantie de remboursement,
– l’attestation de la garantie de livraison.
La garantie de remboursement est nécessaire lorsque le constructeur perçoit des sommes avant l’ouverture du chantier. Son attestation est délivrée dès la signature du contrat.
L’attestation de la garantie de livraison doit être jointe au contrat au plus tard à l’ouverture du chantier.
CS072 - L'indication du prix dans le contrat de construction d'une maison individuelle
Le contrat doit indiquer le coût du bâtiment à construire.
Il se compose :
– du prix convenu qui comporte la rémunération de tout ce qui est à la charge du constructeur y compris le coût de la garantie de livraison et le cas échéant le coût de la garantie de remboursement.
Sont également compris:
– les taxes dues par le constructeur sur le coût de la construction,
– le coût du plan,
– les frais d’étude du terrain pour l’implantation de la maison, s’il y a lieu.
Le prix global convenu est forfaitaire et définitif sous réserve, s’il y a lieu, de sa révision.
Le coût des travaux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution sont également prévus.
Le maître de l’ouvrage doit indiquer par une clause manuscrite spécifique et paraphée qu’il en accepte le coût et la charge.
CS073 - Révision du prix dans le contrat de construction d'une maison individuelle
Si aucune révision du prix de la construction n’est prévue par le contrat, le prix ne peut pas varier.
Lorsque le contrat prévoit une révision du prix, celle-ci ne peut être calculée qu’en fonction de la variation de l’indice BT 01 publié mensuellement au Journal Officiel, (Consultez le choix Indices du sommaire) selon 2 modalités.
L’indice de référence est le dernier indice publié au jour de la signature du contrat de vente.
.En premier lieu, le prix global peut être révisé sur la base de la totalité de l’indice BT 01 entre la date de la signature du contrat et le délai d’un mois qui suit la plus tardive des 2 dates suivantes :
– obtention tacite ou expresse des autorisations administratives nécessaires pour entreprendre la construction (notamment permis de construire) ;
– date d’obtention du ou des prêts assurant le financement de la construction (date de réalisation de la condition suspensive).
.En second lieu, le prix peut être révisé à chaque paiement sur la base de 70% au plus de la variation de l’indice BT 01 entre la date de la signature du contrat et la date de livraison prévue au contrat.
Aucune révision ne peut cependant avoir lieu, dans cette hypothèse,
au-delà d’un délai de 9 mois suivant la plus tardive des deux dates suivantes :
– obtention tacite ou expresse des autorisations administratives nécessaires pour entreprendre la contruction (notamment permis de construire) ;
– date d’obtention du ou des prêts assurant le financement de la construction (date de réalisation de la condition suspensive).
La révision du prix de la construction n’est possible que si 3 éléments sont réunis dans le contrat :
– une clause paraphée par le maître de l’ouvrage doit indiquer qu’il a eu connaissance des modalités de révision;
– les 2 modalités ouvertes par la loi doivent être reproduites dans le contrat et être portées à la connaissance du maître de l’ouvrage par le constructeur ;
– la modalité retenue par les parties doit figurer dans le contrat;
En l’absence d’un de ces éléments, le prix n’est pas révisable.
CS074 - Les frais annexes à la construction d'une maison individuelle
La construction d’une maison individuelle entraîne le paiement de frais annexes.
Si l’acquéreur a pris un emprunt, il doit acquitter les frais liés à ce prêt :
– les frais d’ouverture et d’instruction du dossier ;
– les frais d’assurances systématiquement demandées (décès, incapacité de travail) et facultatives (perte d’emploi);
– la prise d’hypothèque, le privilège de prêteur de deniers ou la caution mutuelle que prend l’organisme prêteur pour garantir son prêt.
Le maître de l’ouvrage doit payer les honoraires du notaire qui comprennent:
– sa rémunération;
– les frais qu’il a engagés pour le compte de son client, notamment le salaire du conservateur des hypothèques, le coût des états hypothécaires.
– les divers droits et taxes payés au trésor public. Le notaire joue ici le rôle de collecteur d’impôts, notamment pour les droits d’enregistrement et les frais de papiers timbrés, proportionnels au nombre de pages de l’acte.
Le salaire du conservateur des hypothèques est perçu lors de la publication de l’acte de cession du terrain au bureau des hypothèques.
Son montant est réglementé par le code général des impôts : il est soit fixe, soit proportionnel à la valeur du terrain selon la nature de l’intervention du conservateur des hypothèques.
L’acquéreur doit payer les frais d’agence immobilière ou de géomètre si la vente du terrain s’est faite par son intermédiaire.
Le montant de la commission due à l’agent immobilier est librement fixé par l’agence mais il doit faire l’objet d’un affichage dans les locaux de l’agence.
CS075 - Le dépôt de garantie dans le contrat de construction d'une maison
Le constructeur qui n’est pas titulaire d’une garantie de remboursement ne peut percevoir aucun paiement avant l’ouverture du chantier.
Il peut néanmoins exiger, par une clause du contrat, qu’un dépôt de garantie de 3% maximum du prix de la construction, soit consigné sur un compte spécial bloqué, ouvert au nom du maître de l’ouvrage, auprès d’un organisme habilité.
Les fonds déposés sont indisponibles, incessibles, et insaisissables, jusqu’à la réalisation de toutes les conditions suspensives.
Lorsqu’elles se réalisent et que le contrat prend effet, les sommes versées au titre du dépôt de garantie viennent s’imputer sur les premiers paiement prévus au contrat.
Le dépôt de garantie est restitué immédiatement sans retenue, ni pénalité :
– si une seule des conditions suspensives ne se réalise pas dans le délai prévu au contrat,
ou
– lorsque le maître de l’ouvrage exerce sa faculté de rétractation dans le délai de 7 jours qui suit la réception du contrat.
CS076 - Garantie de remboursement dans le contrat de construction d'une maison
Le constructeur, titulaire d’une garantie de remboursement peut prévoir des paiements avant la date d’ouverture du chantier, qui sont limités à 5% du prix total à la signature du contrat, et 5% du prix total à la délivrance du permis de construire.
Dans ce cas, il ne peut être exigé le versement d’un dépôt de garantie.
Le remboursement des sommes versées avant la date d’ouverture du chantier est garanti par un établissement de crédit ou d’assurances, agréé à cet effet, sous forme d’une caution solidaire.
Le remboursement a lieu lorsque le contrat ne prend pas effet dans l’un des cas suivants:
– lorsqu’une seule des conditions suspensives ne se réalise pas dans le délai prévu au contrat,
– lorsque le maître de l’ouvrage exerce sa faculté de rétractation dans le délai de 7 jours qui suit la réception du contrat,
– lorsque le chantier n’est pas ouvert à la date convenue.
La garantie de remboursement prend fin à la date d’ouverture du chantier
CS077 - L'étalement des versements dans le contrat de construction d'une maison
L’échelonnement des paiements est réglementé en fonction de l’état d’avancement des travaux et diffère selon que le constructeur est titulaire ou non d’une garantie de remboursement.
Lorsque le maître de l’ouvrage a recours à un emprunt, le prêteur est responsable du respect de cet échelonnement.
Tout versement direct au constructeur doit se faire avec l’accord du maître de l’ouvrage.
Le garant en est informé par le prêteur.
En cas de garantie de remboursement, le paiement du prix s’échelonne de la manière suivante:
– 5% maximum à la signature du contrat;
– 10% maximum à la délivrance du permis de construire ;
– 15% maximum à l’ouverture du chantier(ce pourcentage inclut les sommes versées avant le démarrage des travaux) ;
– 25% maximum à l’achèvement des fondations ;
– 40% maximum à l’achèvement des murs;
– 60% maximum à la mise hors d’eau ;
– 75% maximum à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air ;
– 95% maximum à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage.
En l’absence de garantie de remboursement, le paiement du prix s’échelonne de la manière suivante:
– 15% maximum à l’ouverture du chantier. Ce pourcentage inclut celui du dépôt de garantie éventuel ( 3% maximum);
– 25% maximum à l’achèvement des fondations ;
– 40% maximum à l’achèvement des murs;
– 60% maximum à la mise hors d’eau ;
– 75% maximum à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air ;
– 95% maximum à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage.
CS078 - Réglement du solde dans le contrat de construction d'une maison individuelle
Le solde de 5% est payable à la réception des travaux selon les modalités suivantes :
– lorsque le maître de l’ouvrage se fait assister, lors de la réception, par un professionnel habilité, le solde est payable à la réception, sans réserves, ou lorsque des réserves ont été émises, à la levée de celles-ci ;
– lorsque le maître de l’ouvrage ne se fait pas assister, lors de la réception, par un professionnel habilité, le solde est payable, à l’issue des 8 jours qui suivent la remise des clés consécutive à la réception.
Lorsque des réserves ont été émises à la réception ou dans le délai de 8 jours, le solde est payable, à la levée de celles-ci.
Lorsque des réserves sont formulées, le solde de 5% doit être consigné entre les mains d’un consignataire (banque, établissement de crédit), accepté par le maître de l’ouvrage et le constructeur ou, à défaut, désigné par le président du tribunal de grande instance.
CS079 - Définition de la garantie de livraison dans le contrat de construction
La garantie de livraison prend effet à compter de la date d’ouverture du chantier et couvre le maître de l’ouvrage contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat.
Elle assure le maître de l’ouvrage de l’achèvement des travaux dans le délai et au prix convenus.
. La garantie joue lorsque, suite à la défaillance du constructeur :
– les travaux ne sont pas achevés dans le délai contractuel d’exécution ;
– les travaux nécessaires à la levée des réserves émises à la réception ou dans le délai de 8 jours qui suit celle-ci, ne sont pas réalisées.
. Le garant prend à sa charge :
– les dépassements du prix convenu nécessaires à l’achèvement de la construction, mais il peut réclamer une franchise de 5 % ;
– les paiements anticipés demandés par le constructeur pour des travaux non réalisés ;
– les pénalités prévues au contrat en cas de retard de livraison supérieur à 30 jours.
Un constructeur qui entreprend des travaux de construction sans avoir obtenu la garantie de livraison, est passible de sanctions pénales.
CS080 - L'étendue de la garantie de livraison dans le contrat de construction
En cas de défaillance du constructeur, le garant prend à sa charge :
– le coût des dépassements du prix convenu ( sous réserve d’une éventuelle franchise de 5%) dès lors qu’ils sont nécessaires à l’achèvement de la construction;
– les pénalités de retard;
– les conséquences d’un paiement anticipé ou d’un supplément de prix.
Les dépassements du prix couverts par la garantie peuvent résulter :
– du redressement judiciaire du constructeur suivi de la reprise du chantier à un prix supérieur ;
– de reprise coûteuse de parties non conformes ou affectées de malfaçons;
– d’une mauvaise évaluation du prix inscrit dans le contrat.
Si le contrat prévoit des pénalités de retard, le garant ne prend à sa charge que les pénalités qui naissent d’un retard excédant 30 jours.
Le montant minimum des <@pénalités de retard@@RCS015@> est fixé par décret.
Le garant doit payer le coût des travaux nécessaires à l’achèvement de la construction, même si le maître de l’ouvrage a versé par anticipation des sommes supérieures aux travaux effectivement réalisés.
CS081 - Mise en oeuvre de la garantie de livraison dans le contrat de construction
Lorsque le délai de livraison n’est pas respecté ou lorsque les travaux nécessaires à la levée des réserves ne sont pas réalisés, le garant, soit de sa propre initiative, soit informé par le maître de l’ouvrage, doit mettre en demeure, par acte d’huissier, le constructeur de livrer l’immeuble ou d’exécuter les travaux.
Si le constructeur n’assure pas la livraison ou la levée des réserves dans un délai de 15 jours après la mise en demeure, le garant désigne sous sa responsabilité, la personne qui terminera les travaux.
Toutefois et à condition que l’immeuble ait atteint le stade du hors d’eau, le garant peut proposer au maître de l’ouvrage de conclure lui-même les marchés de travaux avec des entreprises qui se chargeront de l’achèvement.
Le paiement des entrepreneurs, pour les sommes consécutives au dépassement du prix se fait directement par le garant avec l’accord du maître de l’ouvrage.
Lorsque le constructeur fait l’objet d’une procédure de redressement judiciaire, le garant, soit de sa propre initiative, soit informé par le maître de l’ouvrage, doit mettre en demeure, par acte d’huissier, l’administrateur judiciaire de se prononcer sur l’exécution du contrat.
Le garant procède à l’exécution de ses obligations dans le cas où:
– il ne reçoit pas de réponse dans le délai d’un mois;
– il reçoit une réponse positive mais non suivie d’exécution du contrat dans un délai de 15 jours suivant la réponse.
Toutefois et à condition que l’immeuble ait atteint le stade du hors d’eau, le garant peut proposer au maître de l’ouvrage de conclure lui-même les marchés de travaux avec des entreprises qui se chargeront de l’achèvement.
En cas de défaillance du constructeur, le garant peut exiger du maître de l’ouvrage,de percevoir directement les sommes correspondant aux travaux qu’il effectue ou fait effectuer dans les conditions d’échelonnement des paiements prévues par le contrat.
CS082 - La durée de la garantie de livraison dans le contrat de construction
Les obligations du garant commencent à courir à la date d’ouverture du chantier.
La déclaration d’ouverture du chantier est notifiée par le constructeur à l’établissement garant.
La garantie de livraison cesse :
– à la réception sans réserves lorsque le maître de l’ouvrage est assisté d’un professionnel ;
– à l’expiration du délai de 8 jours suivant la réception, lorsque celle-ci est faite par le maître de l’ouvrage sans l’assistance d’un professionnel ;
– à la levée des réserves éventuelles.
CS083 - La réception des travaux dans le contrat de construction d'une maison
A l’achèvement des travaux, la réception, prononcée contradictoirement entre le maître de l’ouvrage et le constructeur, doit être consignée dans un procès verbal écrit.
Lors de la réception, le maître de l’ouvrage peut se faire assister par un professionnel habilité (architecte, maître d’oeuvre agréé en architecture, contrôleur technique) ou autre professionnel de la construction titulaire d’un contrat d’assurances couvrant sa responsabilité pour ce type de mission (ingénieur conseil, bureau d’études techniques).
La faculté pour l’acquéreur de se faire assister d’un professionnel doit être mentionnée dans le contrat.
Si l’ouvrage est en parfait état, la réception est acceptée sans réserve et le maître de l’ouvrage doit verser le solde du prix.
Si des vices apparents (défauts de conformité, malfaçons) sont constatés, le maître de l’ouvrage doit faire inscrire toutes les réserves dans le procès verbal de réception et consigner le solde du prix sur un compte bloqué.
Le solde du prix sera versé une fois toutes les réserves levées.
Après la réception avec ou sans réserves, le maître de l’ouvrage, qui ne s’est pas fait assister par un professionnel de la construction, bénéficie d’un délai de 8 jours pour dénoncer les vices apparents qu’il n’aurait pas signalés au moment de la réception.
Cette dénonciation doit être adressée au constructeur par lettre recommandée avec accusé de réception dans les 8 jours qui suivent la remise des clefs consécutive à la réception.
Le constructeur doit effectuer les travaux.
CS084 - Les garanties en cas de malfaçons dans le contrat de construction
Tous les intervenants à la construction, architectes, entrepreneurs et autres constructeurs sont tenus, à compter de la réception des travaux, de garantir l’ouvrage.
Ils doivent :
– la garantie de parfait achèvement,
– la garantie biennale de bon fonctionnement,
– la garantie décennale.
CS085 - Garantie de parfait achèvement dans le contrat de construction d'une maison
Le constructeur est tenu de garantir le parfait achèvement de la construction, pendant un délai d’un an à compter de la réception de l’ouvrage.
Cette garantie couvre tous les désordres signalés par le maître d’ouvrage, soit dans le procès verbal de réception, soit notifiés par écrit à l’entrepreneur s’ils sont apparus dans l’année qui suit la réception.
Les dommages résultant de l’usage normal ou du défaut d’entretien ne sont pas couverts par cette garanti.
CS086 - Garantie biennale dans le contrat de construction d'une maison
Les éléments d’équipement dissociables du bâtiment font l’objet d’une garantie biennale de bon fonctionnement pendant 2 ans à compter de la réception de la maison par l’acquéreur.
Cette garantie couvre les éléments qui peuvent être enlevés ou remplacés sans détériorer le gros oeuvre, il s’agit par exemple des volets, des portes intérieures.
CS087 - Garantie décennale dans le contrat de construction d'une maison
Les professionnels ayant exécuté les travaux sont responsables de plein droit pendant 10 ans des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, affectant l’un de ses éléments constitutifs, le rendent impropre à sa destination.
Le point de départ de la garantie décennale est la réception de la maison par le maître de l’ouvrage.
CS088 - Champ d'application du contrat de construction sans fourniture de plan
Le régime juridique du contrat de construction sans fourniture de plan s’impose à l’entrepreneur qui sans fournir même indirectement le plan, se charge au moins des travaux de gros oeuvre, de mise hors d’eau et hors d’air d’un immeuble à usage d’habitation ou mixte.
Dans ce cas, le maître de l’ouvrage signe un contrat de construction de maison individuelle sans fourniture de plan avec l’entrepreneur qui réalise le gros oeuvre, la mise hors d’eau et hors d’air.
Il signe, par ailleurs, plusieurs contrats d’entreprise pour les autres lots nécessaires à la construction (par exemple avec le plombier, l’électricien, le menuisier).
L’entrepreneur principal peut confier une partie des travaux dont il est chargé à des entreprises sous-traitantes.
Dans ce cas, le régime juridique qui régit leurs rapports est le contrat de sous-traitance.
Voir le sous-traitant dans le contrat et _la garantie financière pour le sous-traitant.
CS089 - Avant la signature du contrat de construction d'une maison individuelle
Le contrat de construction sans fourniture de plan peut faire l’objet d’un ensemble de conditions suspensives librement définies par le maître de l’ouvrage et l’entrepreneur.
Les principales conditions suspensives sont celles relatives à l’obtention d’un prêt et du permis de construire .
Lorsqu’il signe une promesse de vente pour l’achat du terrain sur lequel sera construite la maison, le maître de l’ouvrage doit faire inclure les principales conditions suspensives concernant :
– le financement du terrain,
– sa constructibilité au regard des règles d’urbanisme ou des servitudes d’utilité publique et des règles de droit privé.